Kaufen
Was Sie über den Kaufprozess in Spanien wissen sollten.
Wir haben für Sie einen 8-Schritte-Plan für Ihre spanische Immobilie erstellt:
Der Kaufprozess kann sich von Land zu Land unterscheiden, daher finden Sie hier einige nützliche Informationen darüber, wie er in Spanien abläuft.
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen, müssen Sie Steuern und Gebühren einkalkulieren. Vision Villas schlägt vor, zwischen 11-13% des Kaufpreises einzuplanen, um diese Ausgaben zu decken.
Die größten Kosten sind die 10%ige Grunderwerbssteuer, die bei Abschluss und Unterzeichnung der Urkunde beim Notar an die Regierung zu zahlen ist.
Weitere Kosten sind Notargebühren in Höhe von 0,5 bis 1 % des Kaufpreises und Grundbuchgebühren von etwa 1 %.
Wir empfehlen, einen Rechtsanwalt oder Gestor mit der Abwicklung des Immobilienkaufs zu beauftragen und alle gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen zu prüfen.
Die Gebühren können zwischen einer festen Gebühr und etwa 0,5 % des Kaufpreises variieren. Es ist wichtig, dass Sie sich für einen seriösen Fachmann entscheiden. Vision Villas kann Ihnen eine Liste mit empfohlenen Anwälten zur Verfügung stellen.
Weitere Gebühren, die Sie berücksichtigen sollten, sind die Gebühren für die Hypothekenvermittlung (falls zutreffend) und die Gebühren für die Erteilung einer Vollmacht an Ihren Anwalt, falls Sie bei der Unterzeichnung nicht anwesend sein können.
Es ist ratsam, mindestens 12 % und möglicherweise 13 % einzuplanen, um unerwartete Gebühren und Steuern abzudecken.
Budget
Wenn Sie wissen, welche Kosten auf Sie zukommen, können Sie besser planen und festlegen, welche Immobilien Sie sich ansehen können.
Wenn Sie das obere Ende des Budgets für Steuern und Gebühren (13 % des Kaufpreises) berücksichtigen, kann sich der Betrag, den Sie ausgeben wollten, erheblich verringern. So kann sich zum Beispiel ein Budget von 500 000 auf etwa 435 000 verringern.
Wenn Sie eine Hypothek benötigen, sollten Sie sich mit einem Hypothekenberater beraten, bevor Sie Ihr Budget festlegen.
Ihr Budget bestimmt die Art und Lage der Immobilie, die Sie in Spanien kaufen können
Hypotheken
Viele Menschen benötigen eine Hypothek, um eine Immobilie zu erwerben. Wenn Sie als britischer oder internationaler Einwohner die Kriterien eines Hypothekarkreditgebers erfüllen, kann Ihnen eine Hypothek gewährt werden.
Die Hypothek basiert auf Ihrem Einkommen und Ihrer Erschwinglichkeit. In der Regel geht der Kreditgeber davon aus, dass die monatliche Rückzahlung 30 % Ihres verfügbaren Einkommens ausmacht.
Derzeit können Nicht-Residenten in Spanien 70 % des Kaufpreises ohne Steuern und Gebühren aufnehmen. Residenten können 80 % des Kaufpreises erhalten, wenn sie eine ausreichende Finanzgeschichte vorweisen können.
Vision Villas arbeitet mit renommierten Hypothekenberatern in verschiedenen Städten wie Moraira, Benissa und Javea zusammen, die Ihnen helfen können, eine Hypothek für Ihre Traumimmobilie zu erhalten.
NIE-Nummer
Die NIE-Nummer, oder Ausländer-Identifikationsnummer, ist für verschiedene Verfahren in Spanien erforderlich.
Es gibt mehrere Ämter, bei denen man die NIE-Nummer beantragen kann, das nächstgelegene befindet sich in Denia in der Nähe von Javea.
Sie können einen Termin vereinbaren und mit den erforderlichen Unterlagen zurückkommen, eine kleine Gebühr bezahlen und eine NIE erhalten.
Alternativ können Sie auch einen Gestor beauftragen, der diesen Vorgang gegen eine geringe Gebühr erledigt.
Die NIE-Nummer wird unter anderem für die Eröffnung eines Bankkontos (mit oder ohne Wohnsitz) benötigt,
den Kauf eines Autos und manchmal für den Empfang von Paketen durch die Post.
Die NIE-Nummer wird in Form einer Papierbescheinigung mit Stempel und Unterschrift von der Nationalen Polizei ausgestellt.
Diese Bescheinigung ist ab dem Ausstellungsdatum drei Monate lang gültig, während die NIE-Nummer selbst ein Leben lang gültig ist.
Seit 2005 ist die NIE-Nummer für alle Personen, die in Spanien geschäftlich tätig sind und Gegenstände kaufen oder verkaufen, obligatorisch.
Die spanische Regierung hat die NIE-Nummer mit anderen Behörden verknüpft, unter anderem mit der Sozialversicherung und der Aufenthaltskarte.
Es ist zwar möglich, eine NIE-Nummer über die spanische Botschaft zu erhalten, doch ist es üblicher, sie über die örtlichen Büros in Spanien zu beantragen.
Bankkonto
Die Eröffnung eines Bankkontos ist ein wesentlicher Schritt, um sich in Spanien niederzulassen oder eine gewisse Zeit dort zu verbringen. So können Sie Geld für Ihre Einkäufe überweisen und laufende Rechnungen wie Hypotheken, Raten und Versorgungsleistungen bezahlen. Es ist ein einfaches Verfahren, ähnlich wie in jedem anderen europäischen Land.
Wenn Sie planen, eine Immobilie in Spanien zu kaufen oder sechs Monate oder länger in Spanien zu leben, müssen Sie ein Konto bei einer spanischen Bank eröffnen.
Für die Eröffnung eines Kontos benötigen Sie die folgenden Dokumente:
- Identitätsnachweis - muss fotografisch sein, ein Reisepass ist die beste Option.
- NIE-Nummer - Hier erfahren Sie, was eine NIE-Nummer ist und wie Sie sie bekommen.
- Adressnachweis - dies kann eine Rechnung eines Versorgungsunternehmens sein, die innerhalb der letzten 3 Monate ausgestellt wurde.
Vision Villas hilft Ihnen gerne dabei, die richtige Bank für Ihre Bedürfnisse hier in Spanien zu finden.
Reservierungsvertrag und Kaution
Wenn Sie Ihr Traumhaus gefunden haben und Ihr Angebot angenommen wurde, wird der Immobilienmakler einen Reservierungsvertrag aufsetzen.
Der Reservierungsbetrag hängt vom Wert des Hauses ab, beträgt aber in den meisten Fällen 5.000 Euro.
In diesem Vertrag werden die folgenden Daten festgehalten:
- Sowohl die persönlichen Daten des Verkäufers als auch des Käufers
- der vereinbarte Verkaufspreis
- die Fristen für die Durchführung der Prüfungen, die Genehmigung der Hypothek, die Zahlung der weiteren 10% Anzahlung und den Abschluss des Kaufs
- die Höhe der Anzahlung (normalerweise 10%)
- das Datum der Unterzeichnung beim Notar
- was im Kaufpreis enthalten ist (die Immobilie wird so gekauft, wie sie gesehen wurde, oder wenn Änderungen vereinbart wurden, mit oder ohne Möbel)
- eventuelle Zusatzklauseln, falls Dokumente fehlen oder Termine geändert werden könnten
Nachdem beide Parteien den Reservierungsvertrag unterzeichnet haben und die Reservierungsgebühr gezahlt wurde, wird die Immobilie vom Markt genommen und ist für andere potenzielle Käufer nicht verfügbar, während der private Kaufvertrag (ARAS) aufgesetzt wird. Diese Anzahlung ist in den meisten Fällen nicht erstattungsfähig.
Wenn Sie eine Hypothekengenehmigung benötigen, müssen Sie auch aushandeln, dass dies eine Klausel im Reservierungsvertrag ist. Manche Eigentümer sind mit dieser Klausel nicht einverstanden, da es bedeuten kann, dass sie ihre Immobilie für mehrere Wochen vom Markt nehmen müssen, nur um dann festzustellen, dass der Käufer keine Hypothekengenehmigung erhalten hat.
Die Reservierung wird in der Regel an den Immobilienmakler gezahlt, um sie zu verwahren, bis Ihr Anwalt/Vermittler die vorläufigen Überprüfungen der Immobilie vornimmt und sicherstellt, dass die Urkunden korrekt sind und keine ausstehenden Schulden auf der Immobilie lasten. Wenn Sie eine Hypothek benötigen, schickt die Bank einen Gutachter zu der Immobilie, um sicherzustellen, dass sie das wert ist, was Sie dafür bezahlen.
Wenn Ihr Anwalt die Prüfungen abgeschlossen hat und die Bank, falls zutreffend, die Hypothek schriftlich genehmigt hat, wird eine weitere Anzahlung von 10 % geleistet (abzüglich der Reservierungsanzahlung). Bei einem Neubau kann diese Anzahlung 30-40 % des Kaufpreises betragen, je nachdem, welche Bedingungen mit dem Bauunternehmen vereinbart wurden. Anschließend wird ein Kaufvertrag aufgesetzt.
Kaufvertrag
Ein Kaufvertrag folgt auf den Reservierungsvertrag. Er ist ein detaillierterer Vertrag, der die Verkaufsbedingungen festlegt. Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags wird eine Anzahlung in Höhe von 10 % des Kaufpreises bei Wiederverkaufsobjekten und in der Regel in Höhe von 30 % bei Neubauobjekten geleistet, je nach den vom Bauunternehmen oder Bauträger festgelegten Bedingungen.
Der Kaufvertrag deckt alle Bereiche des Verkaufs ab, einschließlich dessen, was der Verkäufer zu leisten hat. Manche Immobilien werden wie besichtigt verkauft, bei anderen haben Sie möglicherweise bestimmte Verpflichtungen mit dem Verkäufer ausgehandelt.
Der Verkäufer muss Folgendes vorlegen
- die Eigentumsurkunden
- den CEE (Energieausweis)
- idealerweise die Cedula (Bescheinigung über die Bewohnbarkeit)
- die letzte IBI-Zahlung
- die letzten Wasser- und Stromrechnungen
- Gemeinschaftsgebühren, falls vorhanden
Der Makler oder Anwalt wird auch die Nota Simple überprüfen, um festzustellen, ob noch weitere Schulden auf der Immobilie lasten, damit die Immobilie ohne ausstehende Belastungen verkauft werden kann.
Möglicherweise ist auch der Kauf von Möbeln mit dem Verkauf verbunden, deren Inventar in diesem Dokument enthalten ist.
In dem Dokument wird auch der Termin für den Abschluss des Verkaufs beim Notar festgelegt. Wenn Sie aus irgendeinem Grund nicht zu diesem Termin fertig werden, und ohne vorherige schriftliche Zustimmung zu einer Änderung des Termins, verlieren Sie Ihre 10%ige Anzahlung.
Gestoren/Rechtsanwälte
Ein Gestor oder Anwalt kann sich um Ihre NIE, Residencia und Padron kümmern und Ihnen durch den Prozess helfen, der manchmal zeitraubend und frustrierend sein kann, wenn Sie das System nicht kennen oder die Sprache nicht sprechen.
Sie können ein Auto ummelden, Ihre Adresse bei der Straßenverkehrsbehörde und im Rathaus ändern, falls erforderlich. Sie sorgen dafür, dass alle lokalen Steuern und Rechnungen bezahlt werden, einschließlich Kfz-Steuer und IBI-Sätze, ändern Lastschriften für Rechnungen und viele andere Verwaltungsaufgaben, die Sie lieber ihnen überlassen würden, um Zeit und Ärger zu sparen.
Beim Kauf einer Immobilie ist es sehr empfehlenswert, einen Abogado oder Gestor zu beauftragen, der sich auf die Eigentumsübertragung spezialisiert hat. Er wird Sie vertreten und mit dem Anwalt oder Vertreter des Verkäufers zusammenarbeiten, um sicherzustellen, dass die Immobilie verkaufsfähig ist.
Die meisten Häuser sind vollständig registriert und weisen keine Probleme auf, aber wenn Sie einen Anwalt einschalten, können Sie sicher sein, dass der Kauf reibungslos verläuft.
Im Laufe der Jahre ist der Kauf von Immobilien in Spanien sehr viel geregelter geworden, aber es gibt immer noch einige Bereiche, in denen Sie wirklich einen Anwalt brauchen, um sicherzustellen, dass die Immobilie und ihre Teile korrekt im Rathaus registriert sind und vollständig dem Verkäufer gehören - ob die Immobilie rechtmäßig registriert ist, ob Erweiterungen in den Urkunden enthalten sind, ob eine Baugenehmigung für Erweiterungen und in einigen Fällen für Pools erteilt wurde.
Notar
In Spanien können Sie eine Immobilie nicht beim Grundbuchamt eintragen lassen, ohne dass die Urkunden vom Notar beglaubigt und unterzeichnet werden. Notare sind in Spanien hoch angesehen und die meisten haben viele Jahre im System gearbeitet, bevor sie Notar wurden. Es handelt sich um einen sehr angesehenen Beruf, und die Gebühren spiegeln dies wider.
Der Notar ist ein Fachmann im spanischen Rechtssystem, der die Unterzeichnung von Verträgen und Vereinbarungen durch private oder berufliche Parteien überwacht.
Obwohl sie eine kommerzielle Einrichtung sind und ihr Honorar von Privatpersonen und Unternehmen erhalten, sind sie im Wesentlichen eine öffentliche Person, die in einer unparteiischen Rolle Verträge entwirft, überwacht, unterzeichnet und bezeugt.
Neben dem Kauf von Immobilien sind Notare auch an anderen rechtlichen Verträgen beteiligt. Wenn Sie nicht in der Lage sind, bei der Unterzeichnung eines Vertrags anwesend zu sein, können Sie eine Vollmacht erteilen, die vom Notar bezeugt und unterzeichnet wird.
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, werden Sie ein spanisches Testament machen wollen, das ebenfalls vom Notar beglaubigt und unterschrieben werden muss. Am Tag der Unterzeichnung hat der Notar ein Protokoll über alle bereits geleisteten Zahlungen, von der Reservierungsgebühr bis zur Kaution.
Oft wird der ausstehende Betrag des Kaufpreises auf ein Konto des Notars (als dritte unabhängige Partei) überwiesen, und am Tag der Unterzeichnung wird der Notar alle Zahlungen auf die verschiedenen Konten abrechnen. Einige Kosten und Steuern werden bereits zu diesem Zeitpunkt abgezogen, bevor der Notar den Restbetrag des Kaufpreises an die Verkäufer überweist.
Normalerweise übernimmt der Anwalt die Aufgabe, dem Käufer die geplanten Zahlungen zu erläutern.
Herzlichen Glückwunsch!
Nach der Unterzeichnung beim Notar ist der Käufer der Immobilie sofort der neue Eigentümer, Zeit für Glückwünsche.
Die Käufer erhalten bereits beim Notar die Schlüssel zur Immobilie und können ihr neues Zuhause in der Sonne sofort genießen.
Ich hoffe, dies hat Ihnen geholfen, den Kaufprozess hier in Spanien zu verstehen.
Sollten Sie noch weitere Fragen haben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren, wir stehen Ihnen bei jedem Schritt des Weges zur Seite.
