Comprar
Lo que debe saber sobre el proceso de compra en España.
Le hemos preparado un plan de 8 pasos para su propiedad en España:
El proceso de compra puede variar de un país a otro, por lo que aquí le ofrecemos información útil sobre cómo funciona aquí en España.
Al comprar una propiedad en España, hay impuestos y tasas que deben tenerse en cuenta. Vision Villas sugiere presupuestar entre un 11 y un 13 % sobre el precio de compra para cubrir estos gastos.
El coste más importante es el impuesto de compra del 10 % que se paga al gobierno al finalizar y firmar las escrituras ante el notario.
Los costes adicionales incluyen los honorarios del notario que van del 0,5 al 1 % del precio de compra y los honorarios del registro de la propiedad de aproximadamente el 1 %.
Recomendamos que un abogado o gestor se encargue de la transferencia de la propiedad y de comprobar todos los trámites legales necesarios.
Sus honorarios pueden variar desde una tarifa fija hasta alrededor del 0,5 % del precio de compra. Es importante elegir un profesional de confianza, y Vision Villas puede proporcionar una lista de abogados recomendados.
Otros honorarios a considerar son los honorarios por la gestión de la hipoteca (si corresponde) y los honorarios por otorgar poder notarial a su abogado si no puede estar presente para la firma.
Es mejor presupuestar al menos un 12% y potencialmente un 13% para cubrir cualquier tarifa e impuestos inesperados.
Presupuesto
Ser consciente del costo que se avecina le ayudará a planificar y determinar qué propiedades puede considerar.
Tener en cuenta el presupuesto máximo para impuestos y tarifas (13% del precio de compra) puede reducir significativamente la cantidad que pensó que podría gastar. Por ejemplo, un presupuesto de 500k puede reducirse a alrededor de 435k.
Si necesita una hipoteca, se recomienda consultar con un asesor hipotecario antes de establecer su presupuesto.
Su presupuesto determinará el tipo y la ubicación de la propiedad que puede comprar en España.
Hipotecas
Muchas personas necesitan una hipoteca para comprar una propiedad. Si cumple con los criterios para satisfacer a un prestamista hipotecario como residente británico o internacional, se le puede conceder una hipoteca.
La hipoteca se basa en sus ingresos y capacidad de pago. Por lo general, el prestamista considerará que el pago mensual es el 30% de sus ingresos disponibles.
Actualmente, a los no residentes en España se les permite pedir prestado el 70% del valor de la compra, sin incluir impuestos ni tasas. Los residentes pueden obtener el 80% del valor de la compra si pueden proporcionar un historial financiero suficiente.
Vision Villas colabora con asesores hipotecarios de confianza en diferentes ciudades como Moraira, Benissa y Javea, que pueden ayudarlo a obtener una hipoteca para la propiedad de sus sueños.
Número NIE
El número NIE, o Número de Identificación de Extranjeros, es necesario para varios procedimientos en España.
Hay varias oficinas donde se puede obtener el NIE, siendo la más cercana a Javea en Denia.
Puede concertar una cita y regresar con los documentos necesarios, pagar una pequeña tarifa y obtener un NIE.
Alternativamente, puede contratar a un Gestor para que se encargue de este proceso por un pequeño cargo.
El número NIE es necesario para tareas como abrir una cuenta bancaria (residente o no residente),
comprar un coche y, a veces, recibir paquetes a través del sistema postal.
El número NIE se emite como un certificado en papel con un sello y firma de la Policía Nacional.
Este certificado es válido durante tres meses a partir de la fecha de emisión, mientras que el número NIE en sí es válido de por vida.
Desde 2005, el número NIE se ha convertido en un requisito para las personas que realizan cualquier negocio en España que implique la compra o venta de artículos.
El gobierno español ha vinculado el número NIE a otros departamentos, incluidos la Seguridad Social y la tarjeta de residencia.
Si bien es posible obtener un número NIE a través de la Embajada de España, es más común obtenerlo a través de las oficinas locales en España.
Cuenta bancaria
Abrir una cuenta bancaria es un paso esencial para poder residir o pasar un período de tiempo en España, de modo que pueda transferir dinero para sus compras y pagar facturas corrientes como la hipoteca, las tasas y los servicios públicos. Es un proceso sencillo similar al de cualquier otro país europeo.
Si está pensando en comprar una propiedad en España o en vivir durante seis meses o más en España, deberá abrir una cuenta en un banco español.
Para abrir una cuenta, necesitará los siguientes documentos:
• Prueba de identidad: debe ser con fotografía; el pasaporte es la mejor opción.
• Número NIE: descubra qué es un número NIE y cómo obtenerlo aquí.
• Prueba de domicilio: puede ser una factura de servicios públicos emitida en los últimos 3 meses.
Vision Villas le ayudará con gusto a encontrar el banco adecuado para sus necesidades aquí en España.
Contrato de reserva y depósito
Si ha encontrado la casa de sus sueños y su oferta ha sido aceptada, el agente inmobiliario redactará un contrato de reserva.
El importe de la reserva depende del valor de la casa, pero en la mayoría de los casos es de 5.000 euros.
En este contrato se harán constar los siguientes datos:
- Los datos personales tanto del vendedor como del comprador
- El precio de venta acordado
- los plazos para completar las comprobaciones, obtener la aprobación de la hipoteca, pagar el depósito adicional del 10% y completar la compra
- el importe del depósito (normalmente el 10%)
- la fecha de la firma ante notario
- lo que está incluido en el precio de venta (la propiedad se comprará tal como se ve o, si se acordaron algunos cambios, con muebles o sin muebles)
- posibles cláusulas adicionales si faltan documentos o se pueden cambiar las fechas
Una vez que ambas partes han firmado el contrato de reserva y se ha realizado el pago de la tarifa de reserva, la propiedad se retira del mercado y no está disponible para otros compradores potenciales mientras se redacta el contrato de compra privado (ARAS). Este depósito en la mayoría de los casos no es reembolsable.
Si necesita la aprobación de la hipoteca, también debe negociar que esta sea una cláusula en el contrato de reserva. Algunos propietarios pueden no estar de acuerdo con esta cláusula, ya que puede significar retirar su propiedad del mercado durante varias semanas solo para descubrir que el comprador no ha sido aprobado para una hipoteca.
La reserva generalmente se paga al agente inmobiliario para que la retenga hasta que su abogado/gestor haga las comprobaciones preliminares de la propiedad, se asegure de que las escrituras sean correctas y que no haya deudas pendientes en la propiedad y, si necesita una hipoteca, el banco enviará un tasador a la propiedad para asegurarse de que vale lo que está pagando por ella.
Cuando su abogado haya completado las comprobaciones y el banco, si corresponde, haya aprobado la hipoteca por escrito, se paga un depósito adicional del 10 % (menos el monto del depósito de reserva). Aunque en el caso de una propiedad de nueva construcción, esto podría ser del 30 al 40 % del precio de compra, según los términos acordados con el constructor. Luego se redacta un contrato de compra.
Contrato de compra
El contrato de compra es la continuación del contrato de reserva. Es un contrato más detallado que establece los términos de venta. En el momento de firmar el contrato de compra, se paga un depósito del 10 % del precio de compra en el caso de propiedades de reventa y, por lo general, alrededor del 30 % en el caso de propiedades de nueva construcción, según los términos establecidos por el constructor o promotor.
El contrato de compra cubrirá todas las áreas de la venta, incluido lo que el vendedor es responsable de proporcionar. Algunas propiedades se venden tal como se ven, mientras que en otras es posible que haya negociado ciertos compromisos con el vendedor.
El vendedor debe presentar:
- las escrituras
- el CEE (Certificado Energético)
- idealmente la Cédula (Certificado de Habitilidad)
- el último pago del IBI
- las últimas facturas de agua y luz
- los gastos de comunidad si existen
El agente o el abogado comprobarán también la Nota Simple para ver si hay más deudas en la propiedad para que la propiedad se venda sin cargos pendientes.
También puede haber compra de muebles involucrados en la venta y un inventario de los cuales se incluye en este documento.
El documento también establece la fecha de finalización de la venta en el Notario. Si por alguna razón no completa en esta fecha y sin un acuerdo previo por escrito para un cambio de fecha, perderá su depósito del 10%.
Gestores / Abogados
Un gestor o abogado puede gestionar su NIE, Residencia y Padrón, ayudándole en el proceso que a veces puede llevar mucho tiempo y ser frustrante si no conoce el sistema o no habla el idioma.
Pueden volver a matricular un coche, cambiar su dirección en la oficina de tráfico y el ayuntamiento si es necesario. Asegúrese de que todos sus impuestos y facturas locales estén pagados, incluidos los impuestos sobre el automóvil y las tasas del IBI, cambie los recibos directos de las facturas y muchas otras tareas administrativas que preferiría que hicieran ellos, para ahorrar tiempo y molestias.
Al comprar una propiedad, es muy recomendable que contrate a un abogado o un gestor especializado en transferencias de propiedad. Ellos serán sus representantes para trabajar con el abogado o representante del vendedor para asegurarse de que la propiedad esté en condiciones de venderse.
La mayoría de las casas están completamente registradas y no tienen problemas, pero si contrata a un abogado puede tener la tranquilidad de que su compra se realizará sin problemas.
Con el paso de los años, la compra de propiedades en España se ha vuelto mucho más regulada, pero todavía hay algunas áreas en las que realmente necesita un abogado para asegurarse de que la propiedad y sus partes estén correctamente registradas en el ayuntamiento y sean propiedad total del vendedor: si la propiedad está registrada legalmente, si se incluyen extensiones en las escrituras, si se ha otorgado permiso de planificación para extensiones y, en algunos casos, piscinas.
Notario
En España, no se puede registrar una propiedad en el registro de la propiedad sin que las escrituras sean presenciadas y firmadas por el Notario. Los notarios son muy respetados en España y la mayoría han trabajado muchos años en el sistema antes de convertirse en notarios. Es una ocupación muy prestigiosa y sus honorarios lo reflejan.
Son profesionales del sistema legal español que supervisarán la firma de contratos y acuerdos por parte de partes personales o profesionales.
Aunque son una entidad comercial y cobran sus honorarios de particulares y empresas, son esencialmente una figura pública, que redacta, supervisa, firma y atestigua en un papel imparcial.
Además de las compras de propiedades, los notarios participan en otros contratos legales. Si no puede asistir a la firma de un contrato, puede otorgar un poder notarial, que será presenciado y firmado por el notario.
Si posee una propiedad en España, querrá hacer un testamento español, que también deberá ser presenciado y firmado por el notario. El día de la firma, el notario tendrá un registro de todos los pagos que ya se han realizado, desde la tarifa de reserva hasta el depósito.
A menudo, el importe pendiente del precio de compra se transfiere a una cuenta del notario (como una tercera parte independiente) y, en la fecha de la firma, el notario preparará todos los pagos a las diferentes cuentas. Algunos costos e impuestos ya se retirarán allí mismo, antes de que el notario envíe el importe restante del precio de venta a los vendedores. Normalmente, el abogado se encargará de explicar al comprador los pagos programados.
¡Enhorabuena!
Tras la firma en la Notaría, el comprador de la propiedad se convierte instantáneamente en el nuevo propietario, por lo que es hora de felicitarse.
Los compradores recibirán todas las llaves de la propiedad en la Notaría y podrán empezar a disfrutar de su nuevo hogar al sol de inmediato.
Espero que esto le haya ayudado a comprender el proceso de compra aquí en España.
Por supuesto, si tiene más preguntas, no dude en ponerse en contacto con nosotros, estamos con usted en cada paso del proceso.
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