Kopen
Wat je moet weten over het aankoopproces in Spanje.
We hebben een 8-stappenplan voor je Spaans onroerend goed gemaakt:
Het koopproces kan van land tot land verschillen, dus hier is wat nuttige informatie voor je over hoe het hier in Spanje werkt.
Bij de aankoop van een huis in Spanje moet je rekening houden met belastingen en kosten. Vision Villas stelt voor om 11-13% van de aankoopprijs te budgetteren om deze kosten te dekken.
De grootste kostenpost is de aankoopbelasting van 10% die aan de overheid wordt betaald na voltooiing en ondertekening van de akte bij de notaris.
Bijkomende kosten zijn notariskosten variërend van 0,5 tot 1% van de aankoopprijs en kadasterkosten van ongeveer 1%.
We raden aan om de overdracht voor de aankoop van een huis te laten regelen door een advocaat of notaris die al het wettelijk vereiste papierwerk controleert.
Hun kosten kunnen variëren van een vast bedrag tot ongeveer 0,5% van de aankoopprijs. Het is belangrijk om een gerenommeerde professional te kiezen en Vision Villas kan je een lijst met aanbevolen advocaten geven.
Andere kosten waar je rekening mee moet houden zijn de hypotheekkosten (indien van toepassing) en de kosten voor het verlenen van een volmacht aan je advocaat als je niet aanwezig kunt zijn bij de ondertekening.
Het is het beste om ten minste 12% en mogelijk 13% te begroten om eventuele onverwachte kosten en belastingen te dekken.
Budget
Als je je bewust bent van de kosten die op je afkomen, kun je beter plannen en bepalen welke eigendommen je kunt bekijken.
Als je rekening houdt met het bovenste budget voor belastingen en heffingen (13% van de aankoopprijs), kun je het bedrag dat je dacht te kunnen uitgeven aanzienlijk verlagen. Een budget van 500.000 kan bijvoorbeeld worden teruggebracht tot ongeveer 435.000.
Als je een hypotheek nodig hebt, is het aan te raden om een hypotheekadviseur te raadplegen voordat je je budget bepaalt.
Je budget bepaalt het type en de locatie van het onroerend goed dat je in Spanje kunt kopen.
Hypotheken
Veel mensen hebben een hypotheek nodig om een huis te kopen. Als je als Brits of internationaal ingezetene voldoet aan de criteria voor een hypotheekverstrekker, kun je een hypotheek krijgen.
De hypotheek is gebaseerd op uw inkomen en betaalbaarheid. Meestal zal de kredietverstrekker de maandelijkse aflossing beschouwen als 30% van uw besteedbaar inkomen.
Momenteel mogen niet-inwoners van Spanje 70% van de aankoopwaarde lenen, exclusief belastingen en kosten. Inwoners kunnen 80% van de aankoopwaarde krijgen als ze voldoende financiële geschiedenis kunnen overleggen.
Vision Villas werkt samen met gerenommeerde hypotheekadviseurs in verschillende steden zoals Moraira, Benissa en Javea die je kunnen helpen bij het verkrijgen van een hypotheek voor je droomhuis.
NIE nummer
Het NIE nummer, of Foreigners Identification Number, is nodig voor verschillende procedures in Spanje.
Er zijn verschillende kantoren waar het NIE nummer kan worden aangevraagd, de dichtstbijzijnde bij Javea is in Denia.
Je kunt een afspraak maken en terugkomen met de benodigde documenten, een kleine vergoeding betalen en een NIE krijgen.
Je kunt ook een Gestor inhuren om dit proces tegen een kleine vergoeding af te handelen.
Het NIE nummer is nodig voor taken zoals het openen van een bankrekening (ingezetene of niet-ingezetene),
het kopen van een auto en soms het ontvangen van pakketjes via de post.
Het NIE nummer wordt uitgegeven als een papieren certificaat met een stempel en handtekening van de Nationale Politie.
Dit certificaat is drie maanden geldig vanaf de datum van afgifte, terwijl het NIE nummer zelf levenslang geldig is.
Sinds 2005 is het NIE nummer verplicht voor personen die zaken doen in Spanje met betrekking tot het kopen of verkopen van goederen.
De Spaanse overheid heeft het NIE nummer gekoppeld aan andere diensten, waaronder de Sociale Zekerheid en de verblijfskaart.
Hoewel het mogelijk is om een NIE nummer te krijgen via de Spaanse ambassade, is het gebruikelijker om het te krijgen via lokale kantoren in Spanje.
Bankrekening
Het openen van een bankrekening is een essentiële stap om in Spanje te kunnen verblijven of er een periode door te brengen, zodat je geld kunt overmaken voor je aankopen en om lopende rekeningen te betalen, zoals hypotheekrente en nutsvoorzieningen. Het is een eenvoudig proces, net als in elk ander Europees land.
Als je van plan bent om een huis te kopen in Spanje of als je van plan bent om zes maanden of langer in Spanje te wonen, moet je een rekening openen bij een Spaanse bank.
Je hebt de volgende documenten nodig om een rekening te kunnen openen:
- Identiteitsbewijs - moet fotografisch zijn, een paspoort is de beste optie.
- NIE nummer - Lees hier wat een NIE nummer is en hoe je deze kunt krijgen.
- Bewijs van adres - dit kan een energierekening zijn die in de afgelopen 3 maanden is uitgegeven.
Vision Villas helpt je graag bij het vinden van de juiste bank in Spanje.
Reserveringscontract en aanbetaling
Als je je droomhuis hebt gevonden en je bod is geaccepteerd, stelt de makelaar een reserveringscontract op.
Het reserveringsbedrag hangt af van de waarde van het huis, maar in de meeste gevallen is het 5.000 euro.
In dit contract staan de volgende gegevens:
- De persoonlijke gegevens van zowel de verkoper als de koper
- de overeengekomen verkoopprijs
- de termijnen voor het voltooien van de controles, het verkrijgen van goedkeuring voor de hypotheek, het betalen van de verdere 10% aanbetaling en het voltooien van de aankoop
- het bedrag van de aanbetaling (meestal 10%)
- de datum van ondertekening bij de notaris
- wat is inbegrepen in de verkoopprijs (de woning wordt gekocht zoals gezien of als er wijzigingen zijn overeengekomen, meubilair of zonder meubilair)
- eventuele extra clausules als er documenten ontbreken of als data worden gewijzigd
Nadat beide partijen het reserveringscontract hebben ondertekend en de reserveringskosten zijn betaald, wordt de woning uit de markt genomen en is deze niet beschikbaar voor andere potentiële kopers terwijl het koopcontract (ARAS) wordt opgesteld. Deze aanbetaling wordt in de meeste gevallen niet gerestitueerd.
Als je goedkeuring voor een hypotheek nodig hebt, moet je ook onderhandelen dat dit een clausule is in het reserveringscontract. Sommige eigenaren gaan niet akkoord met deze clausule, omdat dit kan betekenen dat ze hun huis een aantal weken uit de verkoop halen om er vervolgens achter te komen dat de koper geen goedkeuring heeft gekregen voor een hypotheek.
De reservering wordt meestal betaald aan de makelaar om vast te houden totdat uw advocaat/verhuurder de voorlopige controles van het onroerend goed heeft uitgevoerd, om ervoor te zorgen dat de akten correct zijn en er geen openstaande schulden op het onroerend goed zijn en als u een hypotheek nodig hebt, zal de bank een taxateur naar het onroerend goed sturen om ervoor te zorgen dat het waard is wat u ervoor betaalt.
Als je advocaat de controles heeft afgerond en de bank, indien van toepassing, de hypotheek schriftelijk heeft goedgekeurd, wordt er nog een aanbetaling van 10% gedaan (minus het reserveringsbedrag). Hoewel dit bij een nieuwbouwwoning 30-40% van de aankoopprijs kan zijn, afhankelijk van de voorwaarden die met de bouwer zijn overeengekomen. Vervolgens wordt er een koopcontract opgesteld.
Koopcontract
Een koopcontract volgt op het reserveringscontract. Het is een meer gedetailleerd contract waarin de verkoopvoorwaarden staan vermeld. Op het moment van ondertekening van het koopcontract wordt een aanbetaling van 10% van de aankoopprijs gedaan op doorverkochte woningen en meestal rond de 30% op nieuwbouwwoningen, afhankelijk van de voorwaarden van de bouwer of promotor.
Het koopcontract behandelt alle aspecten van de verkoop, inclusief wat de verkoper moet leveren. Sommige eigendommen worden verkocht zoals ze zijn gezien, bij andere heb je misschien bepaalde verplichtingen bedongen bij de verkoper.
De verkoper moet het volgende voorleggen
- de eigendomsakte
- het CEE (Energiecertificaat)
- idealiter Cedula (Bewijs van bewoning)
- de laatste IBI-betaling
- de laatste water- en elektriciteitsrekeningen
- gemeenschapskosten indien aanwezig
De makelaar of de advocaat zal ook de Nota Simple controleren om te zien of er nog meer schulden op de woning zijn, zodat de woning zonder openstaande kosten kan worden verkocht.
Er kan ook de aankoop van meubilair betrokken zijn bij de verkoop en een inventaris hiervan is opgenomen in dit document.
In het document wordt ook de datum van voltooiing van de verkoop bij de notaris vastgelegd. Als je om welke reden dan ook niet op deze datum afrondt en zonder voorafgaande schriftelijke toestemming voor een wijziging van de datum - verlies je je 10% aanbetaling.
Gestors / Advocaten
Een gestor of advocaat kan je NIE, Residencia en Padron regelen en je door het proces helpen dat soms tijdrovend en frustrerend kan zijn als je het systeem niet kent of de taal niet spreekt.
Ze kunnen een auto opnieuw registreren, je adres wijzigen bij het verkeersbureau en het gemeentehuis indien nodig. Ervoor zorgen dat al je lokale belastingen en rekeningen worden betaald, inclusief autobelasting en IBI-tarieven, automatische incasso's voor rekeningen wijzigen en nog veel meer administratieve taken die je liever door hen laat doen, om tijd en gedoe te besparen.
Als je een huis koopt, is het sterk aan te raden om een Abogado of Gestor in de arm te nemen die gespecialiseerd is in eigendomsoverdracht. Zij zullen jouw vertegenwoordiger zijn om samen te werken met de advocaat of vertegenwoordiger van de verkoper om ervoor te zorgen dat het huis klaar is voor de verkoop.
De meeste huizen zijn volledig geregistreerd en hebben geen problemen, maar door een advocaat in de arm te nemen kun je er zeker van zijn dat je aankoop soepel zal verlopen.
In de loop der jaren is de aankoop van onroerend goed in Spanje veel beter geregeld geworden, maar er zijn nog steeds enkele gebieden waar je echt een advocaat nodig hebt om ervoor te zorgen dat het pand en de onderdelen ervan correct zijn geregistreerd bij het gemeentehuis en volledig eigendom zijn van de verkoper - of het pand wettelijk is geregistreerd, zijn eventuele uitbreidingen opgenomen in de akten, is er bouwvergunning verleend voor uitbreidingen en in sommige gevallen zwembaden.
Notaris
In Spanje kun je een woning niet registreren bij het kadaster zonder dat de akte is getuigd en ondertekend door de notaris. Notarissen staan hoog aangeschreven in Spanje en de meesten hebben vele jaren in het systeem gewerkt voordat ze notaris werden. Het is een zeer prestigieus beroep en hun tarieven weerspiegelen dit.
Ze zijn een professional in het Spaanse rechtssysteem die toeziet op de ondertekening van contracten en overeenkomsten door persoonlijke of professionele partijen.
Hoewel ze een commerciële entiteit zijn en hun honoraria verdienen van particulieren en bedrijven, zijn ze in wezen een publiek figuur die in een onpartijdige rol contracten opstelt, overziet, ondertekent en getuigt.
Notarissen zijn niet alleen betrokken bij de aankoop van onroerend goed, maar ook bij andere juridische contracten. Als je niet aanwezig kunt zijn om een contract te ondertekenen, kun je een volmacht geven, deze wordt getekend door de notaris.
Als je eigenaar bent van onroerend goed in Spanje zul je een Spaans testament willen opstellen, ook dit moet worden gezien en ondertekend door de notaris. Op de dag van de ondertekening heeft de notaris een overzicht van alle betalingen die al zijn gedaan, van de reserveringskosten tot de aanbetaling.
Vaak wordt het openstaande bedrag van de koopprijs overgemaakt naar een rekening van de notaris (als een 3e onafhankelijke partij) en op de dag van de ondertekening zal de notaris alle betalingen naar de verschillende rekeningen klaarzetten. Sommige kosten en belastingen worden daar al afgeschreven, voordat de notaris het resterende bedrag van de verkoopprijs naar de verkopers stuurt.
Normaal gesproken zal de advocaat de koper de geplande betalingen uitleggen.
Gefeliciteerd!
Na de ondertekening bij de notaris is de koper van de woning meteen de nieuwe eigenaar, tijd voor felicitaties.
De kopers krijgen bij de notaris al de sleutels van de woning en kunnen meteen gaan genieten van hun nieuwe huis in de zon.
Ik hoop dat dit je heeft geholpen om het koopproces hier in Spanje te begrijpen.
Natuurlijk, als je nog vragen hebt, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen, we begeleiden je bij elke stap.
