Acheter
Ce que vous devez savoir sur le processus d'achat en Espagne.
Nous vous avons préparé un plan en 8 étapes pour votre projet immobilier en Espagne:
Le processus d'achat peut varier d'un pays à l'autre. Voici donc quelques informations utiles sur la façon dont les choses se passent en Espagne.
Lors de l'achat d'une propriété en Espagne, il faut tenir compte des taxes et des frais. Vision Villas suggère de prévoir un budget de 11 à 13 % du prix d'achat pour couvrir ces dépenses.
Le coût le plus important est la taxe d'achat de 10 % payée au gouvernement lors de l'achèvement et de la signature des actes chez le notaire.
Les autres coûts comprennent les frais de notaire, qui représentent entre 0,5 et 1 % du prix d'achat, et les frais de cadastre, qui s'élèvent à environ 1 %.
Il est recommandé de confier à un avocat ou à un Gestor le soin de s'occuper du transfert de propriété pour l'achat d'un bien immobilier et de vérifier tous les documents légalement requis.
Leurs honoraires peuvent varier d'un montant fixe à environ 0,5 % du prix d'achat. Il est important de choisir un professionnel réputé. Vision Villas peut vous fournir une liste de courtiers recommandés.
Les autres frais à prendre en compte sont les frais de constitution de l'hypothèque (le cas échéant) et les frais liés à l'octroi d'une procuration à votre avocat si vous ne pouvez pas être présent lors de la signature.
Il est préférable de prévoir un budget d'au moins 12 %, voire 13 %, pour couvrir les frais et taxes imprévus.
Le budget
Connaître les coûts qui vous attendent vous aidera à planifier et à déterminer les biens immobiliers que vous pouvez examiner.
La prise en compte du budget le plus élevé pour les taxes et les frais (13 % du prix d'achat) peut réduire considérablement le montant que vous pensiez pouvoir dépenser. Par exemple, un budget de 500 000 euros peut être ramené à environ 435 000 euros.
Si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire, il est recommandé de consulter un conseiller hypothécaire avant d'établir votre budget.
Votre budget déterminera le type et l'emplacement de la propriété que vous pourrez acheter en Espagne.
Hypothèques
De nombreuses personnes ont besoin d'un prêt hypothécaire pour acheter un bien immobilier. Si vous répondez aux critères d'un prêteur hypothécaire en tant que résident britannique ou international, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire.
Le prêt hypothécaire est calculé en fonction de vos revenus et de votre capacité financière. En règle générale, le prêteur considère que le remboursement mensuel correspond à 30 % de votre revenu disponible.
Actuellement, les non-résidents espagnols sont autorisés à emprunter 70 % de la valeur d'achat, hors taxes et frais. Les résidents peuvent obtenir 80 % de la valeur d'achat s'ils peuvent présenter des antécédents financiers suffisants.
Vision Villas collabore avec des conseillers hypothécaires réputés dans différentes villes comme Moraira, Benissa et Javea, qui peuvent vous aider à obtenir un prêt hypothécaire pour la propriété de vos rêves.
Numéro NIE
Le numéro NIE, ou numéro d'identification des étrangers, est nécessaire pour diverses procédures en Espagne.
Il existe plusieurs bureaux où l'on peut obtenir le NIE, le plus proche de Javea étant celui de Denia.
Vous pouvez prendre rendez-vous, vous présenter avec les documents requis, payer une somme modique et obtenir un NIE.
Vous pouvez également faire appel à un Gestor pour effectuer cette démarche moyennant une somme modique.
Le numéro NIE est nécessaire pour des tâches telles que l'ouverture d'un compte bancaire (résident ou non-résident), l'achat d'une voiture et parfois la réception de colis par l'intermédiaire d'une agence de voyage,
l'achat d'une voiture et parfois la réception de colis par le biais du système postal.
Le numéro NIE est délivré sous la forme d'un certificat papier portant le cachet et la signature de la police nationale.
Ce certificat est valable trois mois à compter de la date d'émission, tandis que le numéro NIE lui-même est valable à vie.
Depuis 2005, le numéro NIE est devenu obligatoire pour les personnes qui exercent en Espagne une activité commerciale impliquant l'achat ou la vente d'articles.
Le gouvernement espagnol a relié le numéro NIE à d'autres services, notamment la sécurité sociale et la carte de résidence.
Bien qu'il soit possible d'obtenir un numéro NIE par l'intermédiaire de l'ambassade d'Espagne, il est plus courant de l'obtenir par l'intermédiaire des bureaux locaux en Espagne.
Compte bancaire
L'ouverture d'un compte bancaire est une étape essentielle pour pouvoir résider ou passer un certain temps en Espagne, afin de pouvoir transférer de l'argent pour vos achats et payer les factures courantes telles que l'hypothèque, les taux et les services publics. Il s'agit d'une procédure simple, similaire à celle de n'importe quel autre pays européen.
Si vous envisagez d'acheter une propriété en Espagne ou d'y vivre pendant six mois ou plus, vous devrez ouvrir un compte auprès d'une banque espagnole.
Vous aurez besoin des documents suivants pour pouvoir ouvrir un compte :
- Preuve d'identité - elle doit être photographique, le passeport étant la meilleure option.
- Numéro NIE - Pour savoir ce qu'est un numéro NIE et comment l'obtenir, cliquez ici.
- Un justificatif de domicile - il peut s'agir d'une facture d'électricité émise au cours des trois derniers mois.
Vision Villas se fera un plaisir de vous aider à trouver la banque la mieux adaptée à vos besoins en Espagne.
Contrat de réservation et dépôt de garantie
Si vous avez trouvé la maison de vos rêves et que votre offre a été acceptée, l'agent immobilier établira un contrat de réservation.
Le montant de la réservation dépend de la valeur de la maison, mais dans la plupart des cas, il s'élève à 5 000 euros.
Ce contrat contiendra les données suivantes:
- les données personnelles du vendeur et de l'acheteur
- le prix de vente convenu
- les délais pour effectuer les vérifications, obtenir l'approbation du prêt hypothécaire, verser l'acompte supplémentaire de 10 % et conclure l'achat
- le montant de l'acompte (généralement 10 %)
- la date de la signature chez le notaire
- ce qui est inclus dans le prix de vente (le bien sera acheté tel qu'il est ou si des modifications ont été convenues, avec ou sans meubles)
- les clauses supplémentaires éventuelles en cas d'absence de documents ou de changement de dates.
Une fois que les deux parties ont signé le contrat de réservation et que le paiement des frais de réservation a été effectué, le bien est retiré du marché et n'est pas disponible pour d'autres acheteurs potentiels pendant que le contrat d'achat privé (ARAS) est rédigé. Dans la plupart des cas, ce dépôt n'est pas remboursable.
Si vous avez besoin d'une autorisation de prêt hypothécaire, vous devez également négocier l'inclusion de cette clause dans le contrat de réservation. Certains propriétaires n'acceptent pas cette clause, car cela peut signifier que leur bien est retiré du marché pendant plusieurs semaines pour découvrir que l'acheteur n'a pas obtenu l'autorisation de contracter un prêt hypothécaire.
La réservation est généralement versée à l'agent immobilier pour qu'il la conserve jusqu'à ce que votre avocat/gestionnaire procède aux vérifications préliminaires du bien, s'assure que les actes sont corrects et qu'il n'y a pas de dettes en suspens sur le bien et, si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire, la banque enverra un expert pour s'assurer que le bien vaut ce que vous payez pour lui.
Lorsque votre avocat a terminé les vérifications et que la banque, le cas échéant, a approuvé le prêt hypothécaire par écrit, un acompte supplémentaire de 10 % est versé (moins le montant de l'acompte de réservation). Dans le cas d'une nouvelle construction, ce dépôt peut représenter 30 à 40 % du prix d'achat, en fonction des conditions convenues avec le constructeur. Un contrat d'achat est alors établi.
Contrat d'achat
Le contrat d'achat fait suite au contrat de réservation. Il s'agit d'un contrat plus détaillé qui énonce les conditions de vente. Au moment de la signature du contrat d'achat, un acompte de 10 % du prix d'achat est versé pour les biens immobiliers en revente et généralement d'environ 30 % pour les biens immobiliers neufs, en fonction des conditions fixées par le constructeur ou le promoteur.
Le contrat d'achat couvre tous les aspects de la vente, y compris ce que le vendeur est tenu de fournir. Certains biens sont vendus en l'état, d'autres peuvent faire l'objet d'engagements négociés de la part du vendeur.
Le vendeur doit présenter:
- le titre de propriété
- le CEE (certificat d'énergie)
- idéalement Cedula (Certificat d'habitilidad)
- le dernier paiement IBI
- les dernières factures d'eau et d'électricité
- les frais de communauté s'ils existent
L'agent ou l'avocat vérifiera également la Nota Simple pour voir s'il y a d'autres dettes sur le bien afin que le bien soit vendu sans charges impayées.
Il se peut également que la vente comprenne l'achat de meubles, dont l'inventaire est inclus dans ce document.
Le document fixe également la date d'achèvement de la vente chez le notaire. Si, pour quelque raison que ce soit, la vente n'est pas conclue à cette date et sans accord écrit préalable sur un changement de date, vous perdrez votre dépôt de garantie de 10 %.
Gestors / Avocats
Un gestor ou un avocat peut s'occuper de votre NIE, de votre Residencia et de votre Padron, en vous aidant tout au long du processus qui peut parfois prendre du temps et être frustrant lorsque vous ne connaissez pas le système ou que vous ne parlez pas la langue.
Ils peuvent réenregistrer une voiture, changer votre adresse auprès du bureau de la circulation et de la mairie si nécessaire. Ils s'assurent que toutes les taxes et factures locales sont payées, y compris la taxe sur les véhicules et les taux IBI, modifient les débits directs pour les factures et bien d'autres tâches administratives que vous préféreriez leur confier, pour gagner du temps et éviter les tracas.
Lors de l'achat d'un bien immobilier, il est fortement recommandé de faire appel à un Abogado ou à un Gestor spécialisé dans la cession de biens immobiliers. Il sera votre représentant et travaillera avec l'avocat ou le représentant du vendeur pour s'assurer que le bien est en état d'être vendu.
La majorité des maisons sont entièrement enregistrées et ne posent aucun problème, mais en faisant appel à un avocat, vous aurez la certitude que votre achat se déroulera sans encombre.
Au fil des ans, l'achat de biens immobiliers en Espagne est devenu beaucoup plus réglementé, mais il reste des domaines dans lesquels vous avez vraiment besoin d'un avocat pour vous assurer que la propriété et ses parties sont correctement enregistrées auprès de la mairie et que le vendeur en est le propriétaire à part entière - si la propriété est légalement enregistrée, si les extensions sont incluses dans les actes, si un permis de construire a été accordé pour les extensions et, dans certains cas, pour les piscines.
Le notaire
En Espagne, il n'est pas possible d'enregistrer un bien immobilier au cadastre sans que les actes soient attestés et signés par le notaire.
Les notaires sont très appréciés en Espagne et la plupart d'entre eux ont travaillé de nombreuses années dans le système avant de devenir notaire. Il s'agit d'une profession très prestigieuse et leurs honoraires le reflètent.
Il s'agit d'un professionnel du système juridique espagnol qui supervise la signature de contrats et d'accords par des particuliers ou des professionnels.
Bien qu'il s'agisse d'une entité commerciale et qu'il perçoive ses honoraires de particuliers et d'entreprises, il s'agit essentiellement d'une personnalité publique qui rédige, supervise, signe et témoigne en toute impartialité.
Outre les achats de biens immobiliers, les notaires interviennent dans d'autres contrats juridiques. Si vous n'êtes pas en mesure d'assister à la signature d'un contrat, vous pouvez donner une procuration, qui sera attestée et signée par le notaire.
Si vous possédez une propriété en Espagne, vous voudrez rédiger un testament espagnol, qui devra lui aussi être authentifié et signé par le notaire. Le jour de la signature, le notaire disposera d'un registre de tous les paiements déjà effectués, depuis les frais de réservation jusqu'au dépôt de garantie.
Souvent, le montant restant du prix d'achat est transféré sur un compte du notaire (en tant que tierce partie indépendante) et, à la date de la signature, le notaire effectuera tous les paiements sur les différents comptes. Certains frais et taxes seront déjà prélevés à ce moment-là, avant que le notaire n'envoie le solde du prix de vente aux vendeurs.
Normalement, l'avocat se charge d'expliquer à l'acheteur les paiements prévus.
Félicitations!
Après la signature chez le notaire, l'acheteur de la propriété est instantanément le nouveau propriétaire, le temps de le féliciter.
Les acheteurs recevront déjà toutes les clés de la propriété chez le notaire et pourront commencer à profiter de leur nouvelle maison au soleil immédiatement.
J'espère que cela vous a aidé à comprendre le processus d'achat en Espagne.
Bien sûr, si vous avez d'autres questions, n'hésitez pas à nous contacter, nous sommes à vos côtés à chaque étape.
